Quando serve il permesso di costruire?

Nell’articolo analizzeremo in quali casi è necessario il permesso di costruire e in quali invece basta la Segnalazione Certificata di inizio Attività (SCIA). Vedremo anche quando la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è sufficiente.

Tempo di lettura: 5 minuti

Cosa prevede la normativa sul permesso di costruire?

Come prima cosa abituiamoci ad andare alla fonte che regola la situazione che ci interessa. In questo caso, la “Bibbia” è il Testo Unico dell’Edilizia, cioè il D.P.R. n. 380/2001.

Questo non ci permette di fare a meno del tecnico, ma è importante per inquadrare correttamente la situazione, almeno a grandi linee. Ci permetterà quindi di non partire in quarta con progetti od idee irrealistici.

La norma che ci interessa è l’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001. L’articolo identifica e specifica le varie tipologie di interventi edilizi possibili. Poi l’art. 6 illustra quali interventi siano di edilizia libera, cioè senza bisogno di permesso preventivo a costruire. La lettera a) di questo articolo contempla gli interventi di manutenzione ordinaria.

Già, ma… quali sono? In effetti i contenziosi sorgono proprio sulla interpretazione di questa categoria: la manutenzione straordinaria.

In questo caso, occorre fare riferimento alla interpretazione del Consiglio di Stato. Ricordiamo che il Consiglio di Stato è il massimo organo della Giustizia amministrativa.
In pratica, è il giudice di appello per le sentenze del TAR e ha quindi l’ultima parola sulla corretta interpretazione delle norme amministrative.

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Un caso tipico per capire meglio

Una coppia iniziava lavori di ristrutturazione della propria abitazione dopo aver depositato la SCIA.
I lavori non comportavano aumento di volumetria, anche se comprendevano l’ampliamento della lavanderia.

Il Comune sospendeva i lavori sul motivo che si trattava di nuova costruzione, e non mera ristrutturazione. La coppia quindi impugnava la sospensione con ricorso al Capo dello Stato, e il Consiglio di Stato emetteva parere del 15.2.22 con cui qualifica ristrutturazione edilizia pesante l’intervento, e non semplice ristrutturazione. Questo perché si ha nuova costruzione ogni volta che l’intervento comporti un ampliamento di volumetria o di altezza.

Era questo il caso della lavanderia. Quindi il Capo dello Stato rigettava il ricorso della coppia.

Il permesso di costruire

Il permesso di costruire è il principale provvedimento autorizzativo che occorre avere per costruire un nuovo edificio o per interventi di ristrutturazione che modifichino in maniera rilevante edifici esistenti. Le modifiche che lo rendono necessario sono quelle alla volumetria, alla sagoma dell’edificio, al prospetto, o alla destinazione d’uso.

Per cui ad esempio se voglio trasformare un ufficio in appartamento, dovrò chiedere ed ottenere il permesso di costruire. Lo troviamo disciplinato all’art.10 del D.P.R. 380/01. Ha preso il posto di quella che una volta era la concessione edilizia.

La Segnalazione Certificata d’Inizio Attività (SCIA)

Avrete sentito parlare anche della SCIA. Prevista dagli artt. 22 e 23 del D.P.R. 380/01, è un altro modo di ottenere l’autorizzazione ad eseguire determinati tipi di interventi edilizi, cosiddetti minori, cioè quelli per i quali non è necessario il permesso di costruire, ma non rientrano nell’attività edilizia libera (ex art. 6).
Funziona secondo un meccanismo analogo al silenzio-assenso, in quanto si presenta la segnalazione e contemporaneamente si iniziano i lavori.
In alcune specifiche situazioni, la SCIA può essere anche alternativa al permesso di costruire, ma in tal caso deve essere presentata almeno 30 giorni prima di iniziare i lavori.
Sia per la SCIA normale che per quella alternativa al permesso di costruire in ogni caso bisogna avvalersi di un tecnico abilitato.

La Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA)

Infine la CILA è la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, introdotta nel 2016 con l’art. 6-bis DPR.380/01, si utilizza in tutte le ipotesi di interventi, minori, che non richiedono permesso di costruire (SCILA) ma nemmeno non sono attività edilizia libera.
Consiste in una comunicazione anche telematica da parte di un tecnico abilitato, dell’inizio dei lavori, con la attestazione che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici vigenti.

Quali conclusioni trarre?

Attenzione perché abbiamo semplificato molto una materia davvero complessa. Quando vogliamo intraprendere un progetto edilizio dobbiamo tenere presenti anche altre norme oltre al D.P.R. n.380/2001. Infatti vanno tenuti presenti anche il Piano Regolatore del Comune, il Regolamento edilizio, le Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) ed infine la Legge Regionale.

È facile perdersi in questa giungla di leggi!

Sarà allora prudente appoggiarsi ad un bravo tecnico (geometra, architetto), ma anche ad un avvocato amministrativista per valutare bene la situazione. L’avvocato sarà poi indispensabile se sorgessero problemi con il Comune nel corso della pratica o dei lavori.

Lo Studio è abilitato a trattare diritto amministrativo?

Sicuramente . Lo Studio Legale Daneluzzi tratta da decenni di diritto amministrativo, ottenendo molti successi in materia.
L’avv. Chiara Daneluzzi è avvocato amministrativista sin dal 1999, tratta ed è esperto in controversie con la Pubblica Amministrazione ed è membro della prestigiosa Associazione Avvocati Amministrativisti. Lo Studio può offrire sia consulenza che assisterti in giudizio e patrocina ricorsi avanti TAR e Consiglio di Stato, essendo l’avv. Daneluzzi anche Cassazionista.
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