In questo articolo vedremo cos’è un permesso di costruire, in quali casi è necessario, in quali altri no e in che modo può limitare il nostro diritto di proprietà e quello altrui.
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Contenuti nell’articolo
- Cosa si intende con permesso di costruire?
- Quali i riferimenti normativi?
- Quando NON serve il permesso di costruire?
- Posso ampliare o modificare qualcosa dopo l’inizio dei lavori?
- Cosa fare se mi negano il permesso?
- Viceversa, posso oppormi ai lavori del vicino?
- Qual’è il tipo di professionista più adeguato?
- Come essere sicuro che un legale faccia al caso vostro?
- Che tempi ci sono abitualmente per avere giustizia?
- Un caso trattato dallo Studio
Cosa si intende con permesso di costruire?
Innanzitutto il permesso di costruire è l’autorizzazione che dobbiamo chiedere alla pubblica amministrazione per fare dei lavori edilizi.
Serve sia per le nuove costruzioni, che per le ristrutturazioni ed anche per i cambi di destinazione d’uso, sia che si tratti di edifici ad uso abitativo che per edifici commerciali od aziendali.
È lo strumento con cui lo Stato regola lo sviluppo delle città e l’utilizzo del suolo. Costituisce una legittima limitazione al diritto di proprietà privata, prevista in Costituzione
«La proprietà é pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La proprietà privata é riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.»
Art.42 della Costituzione
Quali i riferimenti normativi?
La principale norma di riferimento è l’art. 10 del Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. n. 380/01.
Questo articolo elenca gli interventi per i quali occorre il permesso di costruire.
Oltre alla legge dello Stato, anche le Regioni ed i Comuni emanano normative locali, regolamenti, che possono incidere sui permessi per costruire.
Inoltre, e non tutti lo sanno, occorre il permesso di costruire anche per demolire un edificio.
Infine, l’Ufficio tecnico del Comune rilascia il permesso di costruire quando il progetto presentato rispetta gli strumenti urbanistici del Comune, cioè Piano Regolatore Generale (o P.R.G.), il Regolamento Edilizio e tutte le norme tecniche locali.
Quando NON serve il permesso di costruire?
A proposito, nello specifico, di quando serva il permesso di costruire, ne abbiamo parlato ampiamente in altro nostro articolo che potete leggere qui. Vediamo invece i casi in cui non è necessario.
L’art. 6 del T.U. Edilizia citato sopra elenca i casi di attività edilizia libera, cioè quando non serve il permesso di costruire.
Si tratta delle manutenzioni ordinarie, della rimozione di barriere architettoniche, e delle opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo. In questi casi le PA non possono impedirmi di costruire.
Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)
Inoltre per alcune tipologie di attività non occorre il permesso di costruire, ma è sufficiente una particolare denuncia di inizio attività: la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA).
Si deve depositare la CILA per effettuare interventi diversi da quelli previsti negli articoli 6 e 10 del DPR n. 380/01.
Quando si procede a lievi modifiche di una costruzione rispetto a quanto previsto nel permesso di costruire basta la comunicazione di inizio attività
Quindi nemmeno in questi casi possono impedirmi di costruire, ma dovrò semplicemente seguire la giusta procedura.
Posso ampliare o modificare qualcosa dopo l’inizio dei lavori?
Posso ampliare o modificare il progetto dopo l’inizio dei lavori solo ottenendo un altro permesso di costruire, e nel frattempo bisogna sospendere i lavori. In caso contrario potranno impedirmi di costruire.
Qualora invece eseguiamo dei lavori diversi da quelli consentiti col permesso i casi possibili sono solo due.
- Se i lavori rispettano la normativa edilizia locale e/o nazionale, dovremo chiedere il permesso di costruire in sanatoria pagando i relativi costi di costruzione e sanzioni.
- Quando invece i lavori aggiuntivi non rispettano la normativa urbanistica dovremo demolirli e non ci sarà modo di sanarli.
Fate attenzione poiché le opere eseguite in difformità dal permesso, o addirittura senza il permesso di costruire, si ritengono abusi edilizi. Cioè sono reati!
Quindi comportano conseguenze facilmente immaginabili: processo, spese, condanna e inevitabile demolizione delle opere abusive.
Cosa fare se mi negano il permesso?
Se l’Amministrazione nega il permesso di costruire, oppure ordina la sospensione dei lavori a seguito dell’invio della CILA, possiamo fare ricorso al TAR.
Il TAR è il Tribunale Amministrativo Regionale, che è competente per questa materia.
Per presentare ricorso bisogna contestare vizi ben precisi del provvedimento del Comune.
È quindi importante rivolgersi ad un avvocato amministrativista per valutare subito e con precisione gli eventuali punti deboli del provvedimento.
In caso di mancata risposta da parte del comune, leggete “La Pubblica Amministrazione non risponde?” e informatevi per una consulenza, ma fatelo velocemente.
Viceversa, posso oppormi ai lavori del vicino?
Può invece capitare che abbiamo dubbi sui lavori edilizi iniziati dal vicino, o siamo proprio contrari ed vogliamo opporci.
Ad esempio se ritengo che il vicino mi sia costruendo… “troppo vicino”, cioè senza rispettare le distanze previste dal Codice Civile.
In questo caso la questione è civilistica e dovremo sottoporla al Tribunale ordinario. Però abbiamo la possibilità, entro certi limiti, di intervenire nella fase istruttoria (amministrativa) del rilascio del titolo edilizio, presentando osservazioni.
Magari invece sospetto – o so per certo – che il vicino sta costruendo o ristrutturando senza aver prima ottenuto il permesso di costruire oppure ancora penso che stia costruendo in difformità dal permesso ottenuto, o che il suo permesso sia illegittimo.
Anche in questi casi, ricorrendo al TAR, posso far bloccare i lavori ed anche fargli revocare il permesso di costruire.
Qual’è il tipo di professionista più adeguato?
Il professionista legale da contattare in questi casi è l’avvocato amministrativista, cioè l’avvocato esperto del diritto amministrativo. Puoi approfondire in questo nostro articolo come individuare il legale adatto fra le varie specializzazioni forensi.
Ricordiamo sempre che è importante consultare subito un amministrativista per valutare bene le azioni da intraprendere.
Se lasciamo trascorrere 60 giorni dal rilascio del permesso di costruire non si potrà più fare nulla
Questo vale sia se intendiamo ricorrere contro un diniego di permesso di costruire, sia se vogliamo opporci a quello rilasciato al vicino.
Se invece la questione è di competenza del giudice civile, l’avvocato amministrativista ce lo potrà dire in tutta certezza e avremo tutto il tempo per individuare un avvocato civilista.
Come essere sicuro che un legale faccia al caso vostro?
Per essere sicuri di rivolgervi al professionista più adatto, potete cercare il suo nome nell’elenco degli iscritti all’Associazione degli Amministrativisti, e nel caso viviate nel Veneto potete cercarlo sul sito degli Amministrativisti Veneti.
Un avvocato esperto di diritto amministrativo saprà inquadrare subito la vostra situazione e consigliarvi l’azione più indicata per far valerei vostri diritti.
Saprà anche dirvi se invece non avete ragione, evitandovi di imbarcarvi inutilmente in una causa senza speranza.
Che tempi ci sono abitualmente per avere giustizia?
Se vogliamo impugnare un diniego di permesso per costruire, o il permesso rilasciato al vicino, abbiamo solo 60 giorni per farlo.
Una volta scaduto questo termine non potremo più fare nulla, anche se avevamo tutte le ragioni del mondo!
Ecco perché è così importante rivolgersi subito all’avvocato amministrativista e fargli analizzare la nostra situazione. A certe condizioni potremo anche chiedere la sospensiva, cioè una tutela cautelare urgente che viene concessa anche in 15 o 20 giorni in attesa della sentenza vera e propria.
Perché è importante fare ricorso da subito in modo corretto?
Solo l’avvocato amministrativista può verificare i presupposti di tale azione urgente.
È quindi fondamentale rivolgersi subito ad un avvocato amministrativista competente, non appena si sospetti qualche irregolarità nei permessi di costruire rilasciati al vicino, oppure che il Comune stia negandoci il nostro illegittimamente.
In questi ultimi casi è fondamentale anche il supporto del proprio tecnico, che sia l’architetto o l’urbanista.
Intentare una causa, un ricorso o comunque richiedere un provvedimento sbagliato, potrebbe non lasciare tempo per correggere l’azione avviata od avviarne un’altra.
Un caso trattato dallo Studio
In un caso trattato dallo Studio, i vicini dei clienti avevano richiesto il permesso per costruire un garage, dichiarando che esisteva da prima del 1965.
Il Comune aveva poi comunicato la revoca del permesso e ordinato la demolizione dei lavori perché qualcosa nella documentazione non tornava.
I vicini allora avevano fatto ricorso al TAR al contro l’ordinanza di demolizione chiedendo la conferma del permesso per costruire.
Il nostro studio però ha scoperto prove fondamentali dall’archivio fotografico dell’Aeronautica Militare, provando la falsità della dichiarazione presentata da controparte.
Il TAR ha accolto le difese presentate da questo Studio per conto dei clienti, e ha confermato la revoca del permesso di costruire e l’ordine di demolizione.
Come avete letto, le competenze in materia di diritto amministrativo e sugli strumenti tecnici da utilizzare sono molteplici e richiedono anche di essere trattati in tempi veloci.
Fonda lo Studio Legale Daneluzzi nel 2013, continuando ad occuparsi in maniera prevalente del diritto del lavoro e diritto amministrativo. Diventa Cassazionista nel 2016. È referente legale del sindacato di polizia COISP Venezia e regionale, e del sindacato dei medici SNAMI Venezia. Opera a Venezia, Treviso e Pordenone.
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